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環京樓市限購地區草簽合同頻現 購房者違約誰之過
03-18 10:07:41 來源:中國證券報

      近日,“燕郊有房本就能落户”的消息讓沉寂許久的環京樓市話題陡然提升。中國證券報記者深入調研發現,以北三縣為代表的環京樓市,自2017年限購以來,無論是新房還是二手房,依然有相對可觀的成交。不少新房開發商及二手房業主通過與沒有購房資質的購房者草簽合同,提前實現了銷售。而隨着房價下跌,購房者出於各種原因違約的情況頻頻出現,環京樓市風險整體較高。

  買漲不買跌

  “房地產市場都是買漲不買跌。2017年以來,環京房價持續下跌,很多人的房子還沒有到手就賠了一半,於是想到了違約。”一位從事環京房地產銷售多年的中介王明(化名)對中國證券報記者表示,“環京熱點地區剛限購的時候,很多人都想盡辦法辦資質,草簽合同買房子。此後很多人卻想把之前買的房子違約了。”

  據王明介紹,2017年是環京發佈樓市限購最嚴厲的年份。此後,環京樓市成交併非進入了絕對冰點。由於距離北京較近,很多在北京買不起房子的剛需客户,被開發商或者二手中介營銷後,依然通過各種手段,實現了環京樓市的購置。

  購房者李紅(化名)對中國證券報記者表示,開發商和中介的説辭都差不多,都説限購不會持續很久。相比其他一線城市周圍的房價,環京樓市依然是被低估的。被銷售營銷後,李紅開始在環京到處看房。彼時她認為,雖然商住房比住宅便宜不少,且很多地區不限購,但還是住宅買起來比較踏實,且容易升值、保值。於是,在樓盤銷售人員的遊説下,沒有購房資質的李紅與廊坊地區某新樓盤簽訂了草簽合同。

  “我和開發商都知道這是違規銷售,但是不違規就不能買。”李紅指出,“當時還很高興,以為撿了大便宜。周圍的人都買不了,我卻通過簽訂草簽合同,提前鎖定了房源。開發商説,可以幫忙找機構攢資質,我自己也可以找機構繳納社保攢資質。只要社保年限夠了,房子就能過户。”

  “但是我沒想到房子跌了這麼多。”李紅對中國證券報記者表示,“我之前買的時候,已經有所回落,價格在3萬元/平方米左右,現在這個樓盤周圍二手房,最高的每平方米也就1.7萬元左右。資質還沒攢夠,就跌了一半。一起買房的人有的希望全額退款,因為涉及違規銷售。草簽合同上寫的是如果不要這房子了,需要賠償總房款的20%。我覺得不管是全款退還是賠償20%退,都比以之前的價格買了合適。”

  違約頻頻出現

  北京金訴律師事務所主任王玉臣對中國證券報記者表示,限購地區這類糾紛非常多。從源頭上講,與不具備購房資質的購房者簽訂草簽合同,進行銷售屬於違法銷售。限購本身就是不允許不具備購房資格的人買房。但是,草簽合同本身是受法律保護的,這種合同也是有效的。其實,嚴格從法律上來説,不存在所謂草簽或正式的,只要簽署了合同,對雙方就有約束力。如果買房人違約,就要受到草簽合同的約束。

  “我們最近幾年遇到這類糾紛非常多。在民事上,開發商是受保護的,因為開發商往往會在協議里約定相關責任由購房人承擔。但是在行政管理上,開發商這種銷售是違法的。雙方都有責任,但是關鍵責任在開發商,開發商往往會採用一些方式誘使購房人放心大膽地去買,有若干套的話術和銷售策略。”王玉臣指出,“我們遇到的退房案件主要針對開發商的違法行為,通過一些法律手段施壓退房。”

  中原地產首席分析師張大偉對中國證券報記者表示,這些糾紛大部分原因都是在市場明顯上漲過程中,地方政府出台限購政策,而購房者為了投資,在明知自己沒有購房資格的情況下,與開發商簽約。這本身就屬於高風險行為,不值得鼓勵。在房價下跌後又開始要求解約,核心還是炒房思想,這個過程必然有所損失。所以還是建議購房者量力而行,不違反政策。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出,需要購房者清醒認識到一點,如果後續購房政策變動,合同要違約,無論是房企要去維權還是業主要去維權,可能很多部門都不會接手,換句話説,吃虧的還是自己,尤其是在購房者明知自身不符合購房資質的情況下。

  陷入兩難境地

  以燕郊地區為例,疫情期間,不少購房者在社交平台指出,由於買到了頂部,銀行貸款比例較高。房價腰斬後,房屋目前的價值接近甚至低於銀行貸款。只要有買家肯接盤,繼續還貸款,就白送房屋。

  多位熟悉燕郊市場的資深房產中介人士指出,燕郊此次放開購房落户,很大程度上是為了化解前期高貸款炒房客“套牢”引發的風險。很多人確實有在燕郊落户居住的真實需求,這些人落户後,存在可能“抄底”再買一套。這樣看來,燕郊二手房成交量可能會放大。但從目前看,燕郊樓市限購併未放開,很多人通過購買不限購的商住房,滿足了住房需求。但商住房是不能落户的,前期擁有能落户房源的人佔比有限。

  “對於還沒有過户、只是簽訂了草簽合同的買賣雙方來説,目前這個節點比較尷尬。”環京樓盤某中介人士宋茜(化名)對中國證券報記者表示,“相比前期高點,高價位買房者還沒過户就已經浮虧,很多人想違約止損。隨着落户等政策放開,房價有可能會起底回升。違約的人手裏沒有房子了,結果就只能認賠出局。對於開發商來説,一旦出現糾紛,開發商違規銷售就會被公開,可能會引發相應的查處。清退後的房源大概率賣不到之前的價格,利潤也會受到損失。”

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